2024年4月03日, 星期三
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【MTLCHINESE】加拿大房价近年来急剧上涨,尤其是在蒙特利尔地区,这种现象背后有多方面的原因和影响。据《MontrealGazette》特约作者彼得·F·特伦特(Peter F. Trent)分析,自2000年以来,加拿大房价经过通胀调整后增长了三倍,这一增长速度在七国集团(G7)中处于领先位置。

蒙特利尔地区的房价增长虽稍有减缓,但在2000年房价泡沫形成之前,多伦多和温哥华的平均房价已经是蒙特利尔的两倍。加拿大的房价飙升,部分原因是低利率的推动,但还有两个独特因素:1) 突然增加的临时和永久移民人数;2) 住房开工数量的不足。

2001年,在蒙特利尔岛(不包括整个地区),平均住宅价格为17万加拿大元,平均公寓单元价格为9.7万加拿大元。按今天的货币价值计算,分别为27万加拿大元和15.4万加拿大元。而现在,平均住宅价格已飙升至84万加拿大元,平均公寓单元价格为49.25万加拿大元,经通胀调整后的价值增长了三倍。

尽管如此,由于新房建设不足,单户住宅的价格可能会继续上涨。在蒙特利尔岛,三分之一的住房是公寓,三分之一是“复式住宅”,六分之一是公寓单元,六分之一是独立屋。这些独立屋大多位于合并前的郊区,占据了岛上一半的居住用地。

这解释了为什么土地占蒙特利尔岛平均住宅价值的45%,但公寓单元只占19%。土地价值不断升值,而建筑物则不断贬值。2022年,蒙特利尔大都市区90%的新住宅开工项目是公寓,其中许多是高层建筑。疫情期间,低层住宅建筑成本增加了30%,这并没有促使人们选择这种建筑形式。2023年,蒙特利尔大都市区的住房开工数量下降了37%。

房地产销售人员是房价飙升的最大赢家。由于房地产经纪人的收费是固定比例,当房价大幅上涨时,他们无需增加智力、压力或工作时间,就能获得巨大的收入增长。如果房屋实际销售价格在二十年内增长三倍,理论上销售佣金比例应该减少三分之二。尽管如此,加拿大传统的五到六成的买卖双方代理佣金可能已经降至四到五成,但大体上保持不变。

在加拿大,有一场集体诉讼案可能会使佣金有所下降,这起诉讼借鉴了美国一起418百万美元的房地产佣金案件。同时,在英国、荷兰和瑞典,房地产代理的收费不到两成。虽然蒙特利尔的房主也因房地产泡沫而获益,但要记住,从1980年到2001年,蒙特利尔的房价仅仅跟上了通胀水平,在此期间,房地产经纪人还是设法靠卖房维持生计,平均每卖出一套房子赚取相当于今天1.5万加拿大元的收入。

随着房价的飙升,从中获利的加拿大房地产经纪人数量激增,形成了一个不太可能协作降低房价的行业。资产泡沫由于交易频率增加,受到买家“错失恐惧症”的驱动,进一步推高了房地产经纪人的数量和佣金总额。

与此同时,由于房价不可承受,整整一代蒙特利尔家庭被排除在房市之外;许多人不得不选择租房,或搬到岛外较便宜的地方居住。就像我们的G7伙伴一样,他们只能在旁观察加拿大房价的高速增长。

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